ככה לוקחים משכנתא

הערה חשובה

הספר נועד להנגיש מידע כללי וחשוב על עולם המשכנתאות, ואין לראות באמור ייעוץ פיננסי אישי מכל סוג שהוא.

הספר נכתב בשנים 2019-2018, ובמהלך כתיבתו ריביות המשכנתא השתנו מאוד. כך, חלק מהטבלאות והסימולציות נשענות על הריביות של סוף 2018 (ריביות גבוהות יותר), ואחרות – על הריביות של סוף 2019 (ריביות נמוכות יותר), ולכן לא תמיד תמצאו התאמה וקורלציה בין הטבלאות השונות בפרקים השונים.

סביר להניח שהמספרים של 2018 או 2019 אינם משקפים גם את המציאות נכון לעכשיו. כקוראים, אל תיתנו לעובדה זו להשפיע על חוויית הקריאה והלימוד שלכם. אלו רק דוגמאות – חשוב יותר להבין את המנגנון ואת כיוון החשיבה.

ועוד הדגשה כללית אחת: במשכנתא אנחנו מקבלים החלטות בתנאי חוסר ודאות. אנחנו לא יודעים מה הריבית או מדד המחירים לצרכן יהיו בעתיד ולכן צריכים להניח הנחות כלכליות. כך, הטבלאות בספר נשענות על הערכות של עליית הריבית המרכזית במשק ועליית מדד המחירים לצרכן ומדובר בהערכות ובתחזיות בלבד, שיכולות להתממש או שלא להתממש במציאות. הערכות הן דבר חמקמק ודינמי מטבען ותזכורת טובה לכך קיבלנו במהלך כתיבתו של הספר שכן הסביבה הכלכלית שינתה כיוון בצורה משמעותית. כך לדוגמה בתחילת 2019 ההערכות הרווחות דיברו על שתי העלאות ריבית ב־2019 ואילו בפועל הריבית לא רק שלא עלתה אלא שבסוף 2019 הציפיות הן להפחתה של הריבית.

מבוא

!Show Me the Money

אם מחפשים את הדלק שנשפך בכמויות מטורפות והבעיר את מדורת הדיור של מדינת ישראל, כל מה שצריך לעשות זה ללכת בעקבות הכסף. במשך חמש שנים (2019-2015) הבנקים העניקו משכנתאות חדשות בהיקף של 300 מיליארד שקל! אני אחזור על זה: 300 מיליארד שקל כסף חדש שהלך כל כולו לרכישת ארבעה קירות וגג. כשכל כך הרבה כסף זורם לשוק הנדל״ן, אפשר להבין די בקלות איך השוק הזה רק הלך ועלה בשנים האלו.

הבנקים כמובן נהנים מהגאות הזאת. ב־2018, למשל, חמשת הבנקים הגדולים בישראל הגדילו את ההכנסות שלהם מפעילות המשכנתאות ב־25% לעומת 2017, והכניסו יותר מ־3.5 מיליארד שקל רק מריביות על המשכנתא – 3.5 מיליארד שקל שזרמו מרוכשי הדירות לקופות הבנקים בשנה אחת.

המספרים פה גדולים כל כך עד שהם פשוט עוברים לנו מעל הראש, בלי התרגשות ובלי יכולת אמיתית להפנים שזה כסף שאנחנו משלמים. אנחנו צריכים לנגוס בבור השומן הזה. הרי תארו לעצמכם מה יקרה אם נצליח להוריד את הכנסות הבנקים בתחום המשכנתאות ב־10% בלבד – המשמעות היא יותר מ־350 מיליון שקל שנשארים בכיסי הרוכשים כל שנה.

האם אפשר בכלל לצמצם את הכנסות הבנקים בתחום המשכנתאות? התשובה היא כן, חד־משמעית. זה לא דבר שיקרה מעצמו, או בהתנדבות הבנקים. זה יקרה רק אם נבין את חוקי המשחק.

אם אין לכם מושג בכדורגל, והייתם עולים לשחק אחד על אחד מול רונאלדו במגרש הביתי שלו, סביר להניח שזה היה נגמר 10:0 תוך שלוש דקות. מסכימים? אז אותו דבר בדיוק מול הבנקים. אנחנו מגיעים למגרש הביתי שלהם כשהם – רק הם – מחזיקים בידע ובמידע הנחוצים. הקלישאה ״ידע זה כוח״ מעולם לא הייתה נכונה יותר, ובמקרה של המשכנתא – ידע זה גם הרבה מאוד כסף.

הנקודה היא שאנחנו יכולים להמשיך להתלונן על הבנקים (והרבה פעמים גם בצדק), אבל בסופו של דבר אם בחרנו לעלות בנעלי כדורגל לשחק מול רונאלדו למרות שאף פעם לא בעטנו בכדור – אז גם אנחנו אשמים. כי היינו יכולים להתחיל את המשחק מנקודה אחרת. אנחנו צריכים לדעת יותר, להבין את מגוון האפשרויות העומדות בפנינו ולדעת איך להתגונן מפני הטריקים של הבנקים. זה לא תמיד פשוט, אבל זה גם לא בשמיים.

כמה מילים על הספר הזה

הספר הוא לא תחליף לייעוץ אישי, מקצועי ופרטני. הוא גם לא מאגד את כל המידע (האינסופי) שיש לעולם המשכנתאות להציע. אבל הוא בהחלט מדריך מקיף שעושה הרבה סדר במונחים הבסיסיים, ברגולציה שחייבים להכיר ובכיווני המחשבה ודרכי הפעולה הרצויים.

הספר הזה מכוון בראש ובראשונה לרוכשי דירתם הראשונה. עבור משקיעי הנדל״ן, טיפים המופיעים כאן לא תמיד יהיו רלוונטיים. הספר הוא מסע שכל נוטלי המשכנתא חייבים לעבור: איך ניגשים לדבר הזה, איך מתחילים את התהליך, למה ההחזר החודשי הוא נתון כל כך חשוב, איך מפצחים את כל הביטויים ה״מסובכים״ של מסלולי המשכנתא ומהן הטעויות הגדולות שאנחנו עושים – טעויות שעולות לנו הרבה כסף.

הספר הוא כלי הכרחי וחשוב להתנהלות מול הבנק. הוא יעניק לכם כלים ושפה לתקשורת עם הבנקאים, ויעזור לכם להבין את צורת החשיבה שלהם ואיך הדברים באמת עובדים. הוא בעיקר יאפשר לכם להיות פעילים בתהליך, ולא רק לשבת מול הבנקאי, להנהן בחוסר שביעות רצון ולספור את הדקות עד שהדבר הזה יהיה מאחוריכם.

כמה עולה דירה

אם חושבים על זה, דירה היא מוצר די מוזר. בשונה מחולצה או טלוויזיה – מוצרים שאפשר לגלות מה המחיר שלהם במבט אחד ברגע שנכנסים לחנות – בשוק הדיור אין ולו דירה אחת שמודבקת עליה תווית המחיר האמיתית שלה. אנסה להסביר.

קונים דירה? אחלה, מזל טוב! אולי אתם צריכים לשלם גם מס רכישה? התשלום הזה מופיע לאחר הרכישה ויכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. שכרתם עורך דין? עלות. קניתם דרך מתווך? עלות. רוצים לעשות שיפוץ? עלות. משכנתא? עלות, עלות, עלות, וכן הלאה. אבל בואו נתמקד רגע במשכנתא, כי היא הנקודה המרכזית (והנושא של הספר, בכל זאת).

הרי אם החלטתי לקנות חולצה, והסתכלתי וראיתי שהיא עולה 50 שקל, אני מוציא מהכיס 50 שקל וסיימתי את העסקה. אני יודע בדיוק מה היא עלות רכישת החולצה.

אבל ברכישת דירה המציאות רחוקה מזה כרחוק שמיים מארץ. ראינו דירה במיליון וחצי שקל? נניח שאין מס, ואין מתווך, ואפילו אין עורך דין, ולא צריך ריהוט ושום שיפוץ – רק לבוא עם הבגדים והמפתחות כבר בפנים; בכל זאת עלות הדירה כנראה לא תהיה מיליון וחצי שקל. כי שלא כמו ברכישת החולצה – לא הוצאתי את הכסף מהכיס וסגרתי עניין, אלא נעזרתי בגוף חיצוני כדי שיממן לי חלק מהרכישה הזאת. ומה לעשות, הגוף החיצוני הזה הוא לא פילנתרופי והוא רוצה להרוויח כסף, כמה שיותר כסף. מובן שהמעורבות שלו כאן מייקרת עבורי את עלות רכישת הדירה.

להגיד שקנינו דירה במיליון וחצי שקל זה נחמד, אבל זה לא הסכום שנוציא מהכיס כדי שהדירה תהיה שלנו. וזאת אולי הנקודה הכי חשובה בהסבר הארוך הזה: אנחנו כצרכנים, כלקוחות וכמי שמנהלים תא משפחתי כלכלי צריכים גם להבין מהי עלות רכישת הדירה, ולא רק מה מחיר הדירה על הנייר.

קחו למשל דירה שמחירה 1.5 מיליון שקל. את הדירה הזאת נממן באמצעות משכנתא של מיליון שקל. בתרחיש א’ נניח שקנינו אותה בתחילת 2015, כשהריבית הייתה נמוכה, ואילו בתרחיש ב’ נניח שקנינו אותה בתחילת 2017, אז הסביבה הכלכלית הייתה שונה והריבית קפצה בכמעט חצי אחוז. נניח גם שאנחנו רוצים להתחיל עם תשלום חודשי של 5,000 שקל. מהי המשמעות מבחינת עלויות?

כלומר יש לנו כאן שני רוכשים שקנו את אותה דירה, באותו מחיר (לצורך הדוגמה), ומתחילים עם החזר חודשי זהה. ההבדל היחיד הוא שאותו אחד שקנה ב־2015 נהנה מריביות נמוכות יותר, וזה הבדל שעשוי לייצר פערים של כ־90 אלף שקל בעלות הדירה, או אם תרצו זינוק של 20% בעלות הרכישה בתוך שנתיים. בתקשורת אוהבים להגיד לנו כמה עלו מחירי הדירות, אבל ברור שזו לא התמונה המלאה אם לא מתייחסים גם לעלות הרכישה.

זה לא אומר שאי־אפשר או שלא צריך לרכוש דירה. ואני לא רוצה להגיד טוב או רע, אבל אני רוצה שנבין את זה, שנתכונן לזה. אי־אפשר להסתכל רק על מחיר הדירה בלי להתייחס למשכנתא ולמשמעויות שלה. כשמבינים טוב יותר את המשכנתא עולות גם השאלות החשובות – האם זה מתאים לנו? גדול עלינו? סבבה לנו? אולי, בגלל המספרים והנתונים שראינו בשלב התכנון, נחליט שאנחנו קונים דירה זולה יותר, שתאפשר לנו לקחת משכנתא קטנה יותר וחסכונית יותר? אלו דברים שנדבר עליהם לאורך הספר.

משכנתא זה שפיצר

איכשהו, המונח שפיצר הפך להיות שם נרדף למשכנתא. שפיצר היא שיטה לקביעת לוח הסילוקין של המשכנתא. ובעברית? איך לוקחים את סכום המשכנתא שלנו, את התקופה ואת הריביות וקובעים כמה יֵצא בהחזר החודשי ומה קצב ירידת החוב.

זה מונח בסיסי בעולם המשכנתאות, אבל מכיוון שהוא חרוש ולעוס, תרשו לי להתנצל מראש על כך שהוא לא יעמוד במרכז הספר. למעשה, האתגר היה לכתוב ספר על משכנתא בלי לדבר אפילו פעם אחת על שפיצר, כי לדעתי יש מקומות נוספים ורבים שצריך להאיר. אם בכל זאת מעניין אתכם לקבל כמה מילים עליו (זה אמור לעניין אתכם, כן?) אז תקפצו לסוף הספר, שם אני מסביר בקצרה את הרעיון.

יאללה – מתחילים!